Staburags.lv ARHĪVS

Logo

Pirkšanas un pārdošanas darījumu skaitu pandēmija krasi nav ietekmējusi

Ginta Grincēviča
Laikraksta arhīvs

2021. gada 16. marts 00:00

22
Pirkšanas un pārdošanas darījumu skaitu pandēmija krasi nav ietekmējusi

Katram no mums kaut reizi dzīvē nākas saskarties ar nekustamā īpašuma pirkšanu vai pārdošanu. Lai noslēgtu visizdevīgāko darījumu, jāpārzina tirgus un jāpiemīt labām komunikācijas spējām. Kāda šobrīd ir situācija nekustamā īpašuma tirgū, kādi ir lielākie pārdevēju klupšanas akmeņi un pircēju tiesības?

Savas jomas “zobārsti”
Pieredzē un zināšanās ar laikrak­stu dalās nekustamā īpašuma aģentūras “AVER Brokerage” pārdošanas komandas vadītājs Ritvars Serbis un jaunjelgavietis Uldis Jurins.

Nekustamo īpašumu tirgū krasas pārmaiņas pandēmija nav ieviesusi. Ir pieprasījums, ir piedāvājums. Tie, kam nav spiedīga nepieciešamība, šobrīd  īpašumu nesteidz iegādāties. Cilvēki arvien vairāk sāk interesēties par lauku īpašumiem ārpus pilsētām. Pārdoto īpašumu darījumu skaits bija krities 2020. gada vasarā. Pārējā laikā tas saglabājies nemainīgs, dažbrīd pat pieaudzis. Tirgū joprojām valda mīts, ka potenciālajiem pircējiem neizsniedz kredītus. Tos izsniedz. Vislabvēlīgākā situācija ir tiem, kas strādā nozarēs, kuras pandēmija nav skārusi. Šobrīd ir zems EURIBOR indekss (likme, ar kādu bankas aizņemas līdzekļus Eiropas Savienības valstu starpbanku tirgū), kas apliecina, ka cilvēki tiek stimulēti iegādāties īpašumus. Cenas netiek “uzpūstas”. Salīdzinājumā ar īpašumu cenām kaimiņvalstīs Lietuvā un Igaunijā Latvijā ir vispiezemētākie rādītāji. Nekas neliecina par krīzi īpašumu pārdošanas jomā. Tomēr pandēmija ietekmējusi īres cenas, īpaši tas skāris Rīgas reģionu.

— Aizkraukles reģionā īpašumus pārdod paši īpašnieki. Kādēļ izvēlēties nekustamo īpašumu aģentu?
Uldis (U.): — Mēs varam noteikt konkrēto cenu.  Tam, kas ikdienā nenodarbojas ar nekustamo īpašumu pārdošanu, nav iespējas un izpratnes par cenu tirgu. Sākot īpašuma pārdošanu, pārliecināmies, vai zemesgrāmatā nav reģistrēti apgrūtinājumi, aizliegumi  vai piedziņas, kas sarežģītu pārdošanu.  Balstoties uz gūto pieredzi, kontaktu loku un zināšanām, spējam atbildēt uz jebkuru jautājumu un rast risinājumu, ja rodas grūtības īpašuma pārdošanas laikā.

Ritvars (R.): — Cilvēki maldīgi uzskata, ka īpašumu, kas iegādāts kredītā un vēl nav nomaksāts, nevar pārdot. Var! Mēs sniedzam ne tikai praktisku palīdzību īpašumu lietu kārtošanā, bet risinām arī juridiskus jautājumus saistībā ar īpašumu. Var sev arī pats nogriezt matus un izraut zobu, darbs jau it kā būs izdarīts, bet kāds būs rezultāts? Īpašumu aģents pārvalda nozari. Nekustamā īpašuma  pārdošanas speciālisti apgūst pārdošanu — kā atbildēt uz interesentu zvaniem, pareizi sagatavot īpašumu un daudz dažādu nianšu, kā rezultātā darījums norit raiti. Mūsu iemaņu arsenālā ir frāzes un zināšanas, kas ļauj saņemt maksimālo summu par darījumu. Citreiz viena izteikta frāze var ietaupīt pāris simtus vai tūkstošus eiro.

U.: — Cilvēki neredz nekustamo īpašumu aģentu darbu. No malas šķiet, ka mēs uztaisām bildes, ievietojam sludinājumu, un ar to darbs tiek padarīts. Patiesais darbs neparādās — mārketings, klientu uzņemšana, komunikācija, juridisko jautājumu kārtošana paliek nepamanīta. Tie ir svarīgi punkti, kas jāveic kvalitatīvi. Tie prasa laiku, kas parastam cilvēkam ne vienmēr būs.

Jāievieto kvalitatīvs sludinājums
— Ielūkojoties portālā ss.com, kādi novērojumi, secinājumi radās par Aizkraukles reģiona īpašumu tirgu?
U.: — Nekustamo īpašumu sludinājuma cenas vidēji atbilst tirgus cenai. Pieklibo pati pārdošanas pieeja — sludinājuma teksts un nekvalitatīvas fotogrāfijas. Pircējam sagādā grūtības novērtēt dzīvokli, ja sludinājumā ir viena bilde un pāris teikumu apraksts. Cienot abu pušu laiku, nepieciešams sludinājumā ievietot vairākas kvalitatīvas bildes un aprakstā iekļaut dzīvokļa vērtības un unikālās īpašības, telpas plānojumu, komunikāciju tehnisko kārtību, nedaudz aprakstīt pašu ēku, vai ir zeme īpašumā, vai ir pieejamas stāvvietas, kā arī atrašanās vietas labās īpašības, piemēram, piecu minūšu gājiena attālumā ir lielveikali, skolas, pilsētas parks, Daugavas pludmale. Kvalitatīvs sludinājums ir nepieciešams, lai pircēji jūs lieki netraucētu ar vienkāršiem jautājumiem.

R.: —  Tas palīdz pārdevējam filtrēt klientus. Pircējs pēc sludinājuma izlasīšanas sapratīs, vai viņam der īpašums vai, tieši pretēji, neder. Ir cilvēku grupa, kā es saucu,  tūristi, kas tik un tā vēlēsies apskatīties vēlamo īpašumu.  Tas gan ir raksturīgāk galvaspilsētai, tomēr jebkuram pārdevējam jāizvērtē cilvēki, kas tiek ielaisti īpašumā. Pircējs, kurš par īpašumu zinās pietiekami daudz, būs vairāk motivēts to iegādāties. Vēl pirms īpašuma rādīšanas telefonsarunā var rast atbildes uz būtiskiem jautājumiem. Arī pārdevējs tādējādi izpratīs pircēja profilu.

— Kādi faktori ietekmē, nosaka īpašumu cenu reģionos?
U.: — Vairums cilvēku, pērkot īpašumu, ņem kredītu. Viņiem ir iespēja konsultēties ar vērtētāju, kas noteiks orientējošo cenu. Piemēram, dzīvoklis Aizkrauklē būs dārgāks nekā līdzvērtīgs īpašums Pļaviņās. To ietekmē vairāki faktori. Viens ir iedzīvotāju skaits, darba vietu pieejamība, infrastruktūra — skola, slimnīca, autoosta utt. Īpašumu cenu ietekmē arī tas, kāda projekta mājā tas atrodas — vai tā ir koka, pirmskara gadu, dzīvokļa izvietojums — vai tas ir pārdomāts, vai zeme ir īpašumā. Autostāvvietas, garāžas un pagraba esamība. Daudzām daudzdzīvokļu mājām, īpaši ārpus Rīgas, reģionos, ekspluatācijas termiņš tuvojas beigām. Tagadējā situācijā tas īpašuma cenu pārāk neietekmē, tomēr pēc tehniskās analīzes veikšanas izmaksas var palielināties. Ja atklāsies, ka ēkai nepieciešams mainīt komunikācijas — kanalizāciju, elektrību vai apkures sistēmu —, apsaimniekotājs daļu  summas  prasīs no dzīvokļu īpašniekiem. Papildu ilgtermiņa izmaksas apgrūtina īpašuma pārdošanu.

R.: — Rīgā tiek būvētas daudzas jauno projektu daudzdzīvokļu mājas. Ar gadiem sērijveida māju izmantošana samazināsies. Mainoties paaudzēm, cilvēki no sērijveida mājām pāries uz jaunajiem projektiem. Mazinoties pieprasījumam, sērijveida mājām kritīsies cena. Ārpus Rīgas sērijveida mājas paliks pieprasītas, jo uzcelt jaunā projekta ēku izmaksu dēļ nav izdevīgi. Zeme ir lētāka nekā Rīgā, bet būvniecības izmaksas ir identiskas. Daudzdzīvokļu māju tehnisko kārtību uzlabo ēkas renovācija. Mājas kopējo situāciju ietekmē tas, vai dzīvokļos nav nelegāli nojauktas nesošās sienas. Labi apsaimniekojot un veicot uzlabojumus, īpašuma cenu iespējams saglabāt pat tad, ja ekspluatācijas termiņš tuvojas beigām.
— Daži sludinājumi stāv vairākus gadus. Kāda ir labā nots, cik ilgā laikā īpašumu jāspēj pārdot?
R.: — Optimālais periods, kurā iespējams pārdot māju, ir pusgads līdz deviņi mēneši. Esot pārdošanā vairākus gadus, interese par īpašumu zūd un pārdevējam nākas nolaist cenu. No Rīgas tālākos reģionos labā prakse ir, ja īpašumu izdodas pārdot gada laikā. Ja īpašumu ilgi neizdodas pārdot, tad vaina ir cenā vai reģionā. Paziņa Balvos tirgo māju. Īpašuma cena salīdzinājumā ar mājas vērtību ir nolaista ļoti zemu. Pircējiem nav intereses par šo reģionu. 

— Izsoles ir labs ieguldījums īpašumu tirgū?
R.: — Viss ir atkarīgs no mērķa, kāpēc īpašums tiek pirkts — sev vai peļņai. Izsolēs pastāv iespēja īpašumu iegādāties par zemu cenu, ja citi to nepārsola. Pēc tam izremontēt un pārdot par lielāku summu, līdz ar to nopelnīt uz starpības rēķina. Cilvēkiem ar izsolēm jābūt uzmanīgiem. Pieaugot azartam, var pārmaksāt. Pircējam jānosaka robežsumma, kuru izsoles laikā nepārsola.

Kafijas aromāts mājīguma sajūtai
— Kas jāņem vērā īpašuma pārdevējam?
U.: — Jāizpēta cenas. Darījumu izmaksas apskatāmas “Cenu bankā”, ja tai nav piekļuves, tad to var izdarīt arī platformā “Adify”, vai jāizpēta sludinājumi, par kādu cenu pārdod līdzvērtīgus īpašumus. Platformā “Adify” var redzēt, cik ilgi īpašums tiek tirgots, vai tam jau tikusi samazināta cena. Vēl viena iespēja ir zvanīt līdzīgu sludinājumu licējiem, lai noskaidrotu, kā veicas ar pārdošanu, vai ir interese, vai nācies samazināt cenu un par cik.

Tas palīdz apzināt cenu tirgu un pircēju aktivitāti. Nākamais solis ir pārdošana — mārketings. Svarīgi sagatavot izsmeļošu sludinājuma tek­stu un pievienot vairākas labas bildes, lai potenciālajam klientam būtu priekšstats par īpašumu. Lai sludinājums sasniegtu vairāk potenciālo pircēju, nevajag aprobežoties ar ss.com. Šobrīd cilvēki aktīvāk izmanto bezmaksas  nekustamo īpašumu sludinājumu portālu “INCH” un platformas “Facebook” pārdošanas grupas. Telefonsarunā iespējams noskaidrot, cik motivēts ir interesents. Jautājumi palīdz pārliecināties, vai par īpašumu viss ir saprotams un vai pircējs ir spējīgs un plāno to iegādāties. Mēs pirms tikšanās nosūtām dokumentāciju — zemesgrāmatu, inventarizācijas aktu, komunālo pakalpojumu rēķinu lapu. Tādējādi potenciālais pircējs zina visu par īpašumu, ko plāno iegādāties. Pirms tikšanās, tāpat kā dodoties uz randiņu, īpašumu vajag “uzfrišināt”. Pirmkārt, īpašumam jābūt sakoptam un tīram. Omulīgai noskaņai var iedegt aromātiskās sveces, uzvārīt kafiju vai uzcept smalkmaizītes, lai aromāts, kas piepilda telpu, būtu mājīgs. Cilvēku var ietekmēt ar maņām — redzi, ožu, tausti. Īpašuma apskates laikā telpām jābūt gaišām, pat ja ir dienas vidus, vēlams ieslēgt visas gaismas. Apskate jāsāk no īpašuma labākās vietas — istabas vai no loga skata. Klientam jāļauj justies kā mājās, brīvi apskatīt telpas. Nevajag uzvesties kā uzbāzīgam veikala konsultantam — stāstīt pašsaprotamas lietas: šeit atrodas vannasistaba, šeit ir liels skapis, šeit balkons. Kamēr potenciālais pircējs brīvi apskatās dzīvokli, varat neuzbāzīgi pajautāt, vai patīk dzīvoklis, vai apmierina plānojums, vai redz sevi šeit dzīvojam. Šie jautājumi palīdz saprast pircēja motivāciju.

Neizrādīt patieso interesi
— Kas jāzina pircējam?
R.: — Nekad nevajag izrādīt, ka īpašums ļoti patīk un esat gatavi to pirkt.

U.: — Gan pārdevējam, gan pircējam jābūt nosvērtam. Nevajag rīkoties strauji. Pircējam rūpīgi jāiepazīstas ar dokumentāciju, vai nav veiktas nelikumīgas pārbūves, vai nav apgrūtinājumu. To visu var uzzināt no īpašuma zemesgrāmatas.

R.: — Bez maksas valsts vienotajā datorizētajā mājaslapā zemesgramata.lv var atrast īpašuma zemesgrāmatu ar aktuālākajiem datiem. Pircēji bieži rūpīgi nepārbauda sīkumus. Svarīgi īpašumu apskatīt dienas gaišajā laikā. Nevajag baidīties lūgt otrreizēju apskati, ja nepieciešami remontdarbi, droši var ņemt līdzi speciālistu, kas veiks aprēķinus un dos savu atzinumu. Lai varētu kaulēties par cenu, pircējam jānoskaidro pārdevēja situācija — kādēļ īpašums tiek tirgots. Varbūt ir noteikts kāds termiņš, citreiz nauda nepieciešama rēķinu apmaksai. Otras puses situācijas izprašana palīdzēs kaulēšanās procesā, tajā pašā laikā jācenšas neizpaust savu. Ja pārdevējs zina, ka pircējs īpašumu vēlas iegādāties mēneša laikā un ir apmierināts ar apskatīto, visticamāk atlaidi nedabūs.

U.: — Tāpat, ja dzīvoklis ir pēdējā stāvā, ieteicams pārbaudīt ūdens spiedienu, kā arī pārliecināties, vai darbojas sadzīves tehnika, visur deg gaismas, nekas nav salauzts.  Apskatei jābūt rūpīgai.

— Pārdevēja spekulācija — domājiet ātrāk, rindā ir gribētāji pirkt — darbojas?
U.: — Jā, to bieži vien izmanto. Pat ja patiesībā reālu pircēju nav, labāk likt domāt, ka ir. Tas pircēju rosina būt aktīvākam un nevilkt garumā ar lēmuma pieņemšanu. Ja pircējs zina, ka citu interesentu nav, viņam rodas atslābums. Lēmumu par īpašuma iegādi pārdomā nesteidzīgi, citreiz šajā laikā var parādīties cits piedāvājums.
Ja ir vairāki reāli pircēji, tad var apskati rīkot vienlaikus. Tādējādi var sākties kaulēšanās, piedāvājot lielāku summu, lai tikai īpašumu iegūtu sev.

Tikai kvalitatīvi uzlabojumi
— Rēķinoties ar kaulēšanos, cena parasti tiek norādīta lielāka?
U.: — Cenu paaugstinājums ir jāizvērtē, apskatot pašreizējo cenu tirgu. Īpašuma vērtība gadu laikā mainās. Treknajos gados pirms krīzes, piemēram, 2008. gadā, iegādātu īpašumu diez vai varēs pārdot par tikpat lielu summu tagad. Vēl uzliekot “rezervi”, pārdot  nebūs iespējams.

Tie, kas baidās vai nemāk kaulēties, var sagatavot trīs argumentus, kādēļ tieši šāda summa. Piemēram, mans īpašums salīdzinājumā ar citiem līdzīgiem īpašumiem ir dārgāks, jo ir autostāvvieta, zeme īpašumā, šogad mainītas visas komunikācijas, apkaimē vienīgais īpašums ar divām izolētām istabām un līdzīgi argumenti. Tāpat pircējam var lūgt argumentēt, kādēļ summa būtu jāsamazina.

— Kad ir labākais laiks īpašuma pārdošanai?
U.: — Pareizi izvēlētais laiks ļauj radīt augstāku pieprasījumu un realizēt īpašumu izdevīgāk. Piemēram, privātmāju ieteiktu tirgot sezonas siltajos mēnešos. Šobrīd mācos par komunikāciju inženieri. Personīgi es māju iegādātos ziemas mēnešos, tad var pārliecināties par siltuma kvalitāti, vai neveidojas pelējums, vai sliktas ventilācijas dēļ uz logiem neveidojas mitrums. Ziemā vieglāk novērtēt mikroklimatu. Sezonāls pieprasījums novērojams māju iegādē, dzīvokļus pērk un pārdod visu gadu.

— Pirms pārdošanas īpašumā vērts ieguldīt, lai saņemtu lielāku summu?
U.: — Jā, viens no šādiem piemēriem ir izsoles, kad īpašumu izremontē un pārdod par lielāku summu. Šādu praksi bieži vien lieto uzpircēji. Viņi pārzina tirgu un redz iespēju ar nelielu uzlabojumu palīdzību nopelnīt pat vairākus tūkstošus.

Īpašnieks var veikt nelielu kosmētisko remontu pirms pārdošanas, novērst nepilnības, lai pārdotu to par lielāku summu. Galvenais — nepārspīlēt. Elementāras darbības — krāsas atsvaidzināšana un jaunas tapetes — var krasi mainīt telpas izskatu. Svarīgi atcerēties, ka remontam jābūt kvalitatīvi veiktam. Pircēji pamanīs nepilnības, un tas būs iemesls kaulēties par cenas samazinājumu. Ja nekad neesat līmējis tapetes, tad diez vai rezultāts būs efektīvs. Vēlams neatstāt vecas mēbeles, tad labāk izrādīt tukšu dzīvokli.

Darījumu skaits, summas novados 2020. g.
Aizkraukles novadā

Pārdoti 83 dzīvokļi.
Lielākie darījumi:
39 000 € (509 €/m2)), Aizkrauklē;
32 000 € (402 €/m2, Aizkrauklē;
30 500 € (466 €/m2), Aizkrauklē.
81 darījums Aizkrauklē,
2 —  Aizkraukles pagastā.
Pārdoti 39 zemes gabali.
Veikti 14 darījumi ar lauksaimniecības zemi.
Lielākie darījumi:
38 000 € (10,39 €/m2), Aizkrauklē;
13 151,75 € (0,39 €/m2), Aizkraukles pag.;
12 000 € (0,20 €/m2), Aizkrauklē.
Pārdots 30 māju.
Lielākie darījumi:
85 600 € (78,16 €/m2);
61 500 € (13,59 €/m2);
50 000 € (22,63 €/m2).
“Ziedu” rajonā — 16, Aizkrauklē — 10, Aizkraukles pag. — 1 u. c.

Skrīveru novadā
Pārdoti 17 dzīvokļi.
Lielākie darījumi:
20 500 € (269 €/m2), Zemkopības institūtā;
15 000 € (195 €/m2), Skrīveros;
12 000 € (183 €/m2), Skrīveros.
Veikti 26 zemes darījumi, pārdotas 6 savrupmājas, veikti 8 mežsaimniecības un  12 lauksaimniecības darījumi.
Pārdota 21 māja.
Lielākie darījumi:
433 057 € (223,85 €/m2);
80 000 € (588,67 €/m2);
80 000 € (317,97 €/m2).

Pļaviņu novadā
Pārdoti 57 dzīvokļi.
Lielākie darījumi:
10 000 € (245 €/m2), Pļaviņās;
8500 € (95 €/m2), Rīteros;
6750 € (93 €/m2), Pļaviņās.
Pārdoti 97 zemes īpašumi,
6 savrupmājas, 1 ražošanas noliktava, veikti 22 mežsaimniecības un 63 lauksaimniecības zemes darījumi.
Pārdotas 29 mājas.
Lielākie darījumi:
118 033 € (890,15 €/m2), Vietalvas pag.;
78 000 € (908,03 €/m2) Klintaines pag.;
59 000 € (503,41 €/m2) Aiviekstes pag.

Kokneses novadā
Pārdoti 18 dzīvokļi.  
Lielākie darījumi:
33 000 € (399 €/m2), Koknesē;
29 000 € (464 €/m2), Koknesē;
21 000 € (330 €/m2), Koknesē.
5 dzīvokļi pārdoti Atradzes pusē, 9 — Koknesē, 3 — Vecbebros.
Veikti 124 zemes darījumi.
Pārdotas 11 savrupmājas,
1 ražošanas noliktava, veikti 33 mežsaimniecības darījumi, 77 lauksaimniecības darījumi.
Pārdotas 23 mājas.
Lielākie darījumi:
116 000 € (738,38 €/m2);
110 000 € (256,95 €/m2);
75 000 € (440,40 €/m2).

Jaunjelgavas novadā
Pārdoti 30 dzīvokļi.
Lielākie darījumi:
14 000 € (278 €/m2), Jaunjelgavā;
8 370 € (103 €/m2), Jaunjelgavā;
8 000 € (151 €/m2), Jaunjelgavā.
24 darījumi Jaunjelgavā, 4 — Daudzesē, 2 — Sunākstē.
Pārdoti 137 zemes gabali.
Pārdotas 22 savrupmājas.
Lielākie darījumi:
15 000 € (4,75 €/m2),
Daugavas krastmalā;
6900 € (3,34 €/m2), Daugavas krastmalā.
37 mežsaimniecības darījumi.
Lielākie darījumi:
100 000 € (2,63 €/m2), Seces pag.;
78 700 € (0,21 €/m2), Daudzeses pag.;
60 000 € (0,37 €/m2), Sunākstes pag.
70 lauksaimniecības darījumi.
Lielākie darījumi:
500 000 € (3,12 €/m2), Seces pag.;
100 000 € (0,20 €/m2), Daudzeses pag.;
81 816 € (0,20 €/m2). Seces pag.
Pārdotas 36 mājas.
Lielākie darījumi:
140 000 € (496,10 €/m2), Daudzeses pag.;
80 000 € (406,30 €/m2), Sērenes pag.;
46 240 € (402,44 €/m2), Seces pag.

Neretas novadā
Pārdoti 14 dzīvokļi.
Lielākie darījumi:
7000 € (76 €/m2);
3955 € (54 €/m2);
3736 € (52 €/m2).
10 — Neretā, 2 — Ērberģē un Sproģos.
Veikti 52 zemes darījumi, pārdotas 2 savrupmājas, veikti 22 mežsaimniecības un 28 lauksaimniecības darījumi.
Pārdotas 16 mājas.
Lielākie darījumi:
44 500 € (242,77 €/m2);
39 000 € (143,59 €/m2);
26 000 € (95,73 €/m2).
Avots: “Cenu bankas” dati
Kategorijas

Kategorijas